Στις περιπτώσεις που τόσο ο μισθωτής όσο και ο εκμισθωτής ενός ακινήτου, είναι νομικά πρόσωπα, τότε υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής της επαγγελματικής μίσθωσης σε καθεστώς ΦΠΑ αντί Τέλους Χαρτοσήμου.

Η απόφαση Νόμος περί επαγγελματικών μισθώσεων με ΦΠΑ

1. Με τις διατάξεις του κοινοποιούμενου άρθρου 17 τροποποιούνται οι διατάξεις της περίπτωσης δ) της παραγράφου 2 και της παραγράφου 5 του άρθρου 8, καθώς και της παραγράφου 3 του άρθρου 33 του Κώδικα ΦΠΑ, προβλέποντας τη δυνατότητα επιλογής υπαγωγής στο ΦΠΑ των επαγγελματικών μισθώσεων ακινήτων με παράλληλη έκπτωση του φόρου εισροών που επιβαρύνει την κατασκευή και τη συντήρηση των εν λόγω ακινήτων.

2. Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 αντικαθίσταται η περίπτωση δ) της παραγράφου 2 του άρθρου 8 του Κώδικα ΦΠΑ.

Το σημείο (i) της περίπτωσης αυτής επαναλαμβάνει την υποχρεωτική επιβολή ΦΠΑ στην εκμίσθωση βιομηχανοστασίων και χρηματοθυρίδων.

Με το σημείο (ii) της περίπτωσης αυτής παρέχεται η δυνατότητα υπαγωγής στο ΦΠΑ όλων των επαγγελματικών μισθώσεων ακινήτων, σε αντίθεση με την προηγούμενη διάταξη με την οποία η επιλογή φορολόγησης ίσχυε μόνο για τα εμπορικά κέντρα και τα εμπορευματικά κέντρα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. 

Ως «επαγγελματική μίσθωση» θεωρείται κάθε μίσθωση ακινήτου για την άσκηση οικονομικής δραστηριότητας από μισθωτή υποκείμενο στο φόρο.

Οι εμπορικές - επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται από το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014, (ΦΕΚ 50 A'/28.02.2014).

• Διάρκεια: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη. Στην πράξη δηλαδή τα μέρη έχουν πλέον την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις προθέσεις τους και τις ανάγκες τους, όχι όμως συντομότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επιχειρηματική επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια (π.χ. 9ετία, για την έκπτωση του ΦΠΑ διαρρύθμισης του κτιρίου και τη χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ), ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται μόνον για μιά τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Στις μισθώσεις δηλαδή με σοβαρό αντικείμενο, θα είναι συνήθης στην πράξη και απόλυτα έγκυρη η συμφωνία για μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
• Λύση-Καταγγελία: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με έγγραφη συμφωνία, μεταγενέστερη σε σχέση με το αρχικό μισθωτήριο, που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, χωρίς καμιά αποζημίωση προς οποιονδήποτε.
• Λοιποί όροι: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

Για να βρείτε την επίσημη ανακοίνωση της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΑΤ) η οποία αφορά τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (Δ.Τ.Κ.) κατά την προηγούμενη δωδεκάμηνη περίοδο, ανατρέξτε ΕΔΩ & στην συνέχεια στην αριστερή στήλη "Ιστορικό" εντοπίστε τον μήνα που πρόκειται να γίνει η αναπροσαρμογή.

Για την ορθή αξιολόγηση των εμπορικών αξιών της αγοράς, χρειάζεστε, την υποστήριξη ενός έμπειρου συμβούλου /μεσίτη ακινήτων με αποδεδειγμένη εμπειρία στον τομέα των ακινήτων που σας ενδιαφέρει.

Ο μεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε την τιμή του ακινήτου συγκρίνοντάς το με άλλα ακίνητα στην  ίδια περιοχή αλλά και στην ευρύτερη ώστε να σας μεταφέρει τα δεδομένα, τον ανταγωνισμό, τις τάσεις.

Για να το επιτύχει χρειάζεται να λάβει υπόψη:

1. τα χαρακτηριστικά του ακινήτου/των (μέγεθος, κατάσταση, παλαιότητα, υποδομές του κτιρίου αλλά και της περιοχής κλπ.)
2. τις ζητούμενες αξίες στην περιοχή
3. την τάση της αγοράς
4. ΑΛΛΑ και τις πρόσφατες  -πραγματοποιηθείσες- συναλλαγές στην περιοχή & μάλιστα με διασπορά τόσο σε επιφάνειες όσο παλαιότητα και χαρακτηριστικά των ακινήτων αναφοράς.

• Γραπτή Συμφωνία: Σε περίπτωση ανανέωσης της μίσθωσης, χρειάζεται τα δύο μέρη να υπογράψουν νέο συμβόλαιο που θα περιγράφει τυχόν αλλαγές στους όρους, συμπεριλαμβανομένου του ύψους του ενοικίου.
• Φορολογική Δήλωση: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ενημερώσει στην myAADE για οποιαδήποτε τροποποίηση, ώστε να διασφαλίσει τη συμμόρφωση με τις φορολογικές απαιτήσεις.
• Διακοπή Μίσθωσης: Η λύση της μίσθωσης αορίστου χρόνου απαιτεί προειδοποίηση και από τα δύο μέρη, βάσει των συμφωνημένων όρων. Αν δεν υπάρχουν καθορισμένες ρήτρες, μπορεί να απαιτηθούν νομικές διαδικασίες για τη διακοπή.

• Εάν δεν επιθυμούν παράταση, πρέπει ρητά και έγκαιρα να ζητήσουν την αποχώρηση του ενοικιαστή (π.χ. με εξώδικο).
• Η σιωπηρή ανοχή μπορεί να θεωρηθεί αποδοχή νέας μίσθωσης.
• Οφείλουν να δηλώσουν κάθε νέα συμφωνία ή παράταση στην myAADE, μέσω ηλεκτρονικής υποβολής μισθωτηρίου.

• Αν συνεχίσουν να διαμένουν με τη συναίνεση ή την ανοχή του ιδιοκτήτη, διατηρούν την κατοχή τους με νομική βάση.
• Σε περίπτωση αορίστου χρόνου μίσθωσης, πρέπει να είναι ενήμεροι ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, με προειδοποίηση (συνήθως 1-3 μήνες, αναλόγως χρήσης/συμφωνίας).

• Συνάπτεται νέα έγγραφη σύμβαση,
• Δηλώνονται όλα φορολογικά και
• Τηρούνται τα νόμιμα χρονικά περιθώρια προειδοποίησης για διακοπή.

Μετά τη λήξη της μίσθωσης (όποιος και αν είναι ο λόγος λήξης – π.χ. λήξη χρόνου, καταγγελία, κ.λπ.), δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση καταβολής μισθώματος.

Αντί για "μίσθωμα", πλέον ο μισθωτής οφείλει "αποζημίωση για χρήση" του μισθίου, εφόσον το παρακρατεί παρανόμως.

Η αποζημίωση αυτή:

• Ισοδυναμεί με το συμφωνημένο μίσθωμα κατά το χρόνο λήξης της μίσθωσης. Δηλαδή, είναι ίση σε ποσό με το μίσθωμα, αλλά δεν θεωρείται πλέον μίσθωμα, αλλά αποζημίωση.

• Δεν περιλαμβάνει τέλος χαρτοσήμου, καθώς αυτό επιβάλλεται μόνο σε κανονικά μισθώματα, όχι σε αποζημιώσεις.

• Δεν αναπροσαρμόζεται νόμιμα (π.χ. δεν αυξάνεται όπως προβλέπεται για το κανονικό μίσθωμα).

Ο εκμισθωτής μπορεί επιπλέον να ζητήσει:

• Κάθε άλλη ζημία που υπέστη, π.χ. διαφυγόντα έσοδα αν είχε άλλον ενδιαφερόμενο μισθωτή.

• Τυχόν ποινική ρήτρα, αν αυτή είχε προβλεφθεί στη σύμβαση.

Πότε γίνεται απαιτητή αυτή η αποζημίωση;

• Μόνο μετά από όχληση (π.χ. εξώδικο ή αγωγή).

Προϋποθέσεις για την απαίτηση αποζημίωσης χρήσης:

1. Να έχει λήξει η μίσθωση.

2. Να παρακρατείται το μίσθιο παρανόμως από τον μισθωτή (δηλαδή χωρίς συμφωνία παράτασης ή άλλης νόμιμης αιτίας).

• Από εκείνη τη στιγμή, η αποζημίωση:

  • Καθίσταται ληξιπρόθεσμη και απαιτητή.

  • Γίνεται τοκοφόρος, δηλαδή υπολογίζονται τόκοι υπερημερίας.

Στην περίπτωση που συμβάλλεται ως μισθωτής νομικό πρόσωπο το οποίο δεν έχει λάβει ακόμη Α.Φ.Μ. από την αρμόδια υπηρεσία (ΓΕΜΗ), ο εκμισθωτής καταχωρεί την επωνυμία του νομικού προσώπου και τον Α.Φ.Μ. του νόμιμου εκπροσώπου. Στη συνέχεια όταν το Νομικό Πρόσωπο ολοκληρώσει τη διαδικασία έναρξης εργασιών και λάβει Α.Φ.Μ., ο εκμισθωτής πρέπει να επανέλθει στο TAXISnet προκειμένου να καταχωρήσει νέα δήλωση μίσθωσης μέσα στον επόμενο μήνα από τη χορήγηση Α.Φ.Μ. Σε αυτήν τη νέα δήλωση θα καταχωρήσει τον Α.Φ.Μ. του Νομικού Προσώπου, τα υπόλοιπα στοιχεία της μίσθωσης (όπως ακριβώς είχαν καταχωρηθεί στην αρχική δήλωση) αλλά πρέπει να επιλέξει ΚΑΙ το πεδίο «συνέχεια προηγούμενης μίσθωσης». Σε αυτό το πεδίο θα καταχωρήσει τον αριθμό καταχώρησης της αρχικής μίσθωσης.

Εάν σε ενδιαφέρει να λάβεις μια απάντηση στο «πως βρίσκω την τιμή ζώνης του ακινήτου;», τότε είναι σημαντικό να γνωρίζεις πώς είναι μια εύκολη διαδικασία. Δες τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσεις εάν ενδιαφέρεσαι να μάθεις την τιμή ζώνης στην οποία εντάσσεται το ακίνητο που έχει στην κατοχή σου.

Ειδικότερα:

• Μπες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων εδώ valuemaps.com.gr
• Συμπλήρωσε τη διεύθυνση του ακινήτου σου με ελληνικούς χαρακτήρες στο αντίστοιχο πλαίσιο που εμφανίζεται επάνω αριστερά. Επίλεξε το προτεινόμενο αποτέλεσμα που αντιστοιχεί στη διεύθυνσή σου.
• Κάνε ένα κλικ στον χάρτη για να εμφανιστεί στην οθόνη σου το πλαίσιο που υποδεικνύει την τιμή ζώνης του ακινήτου σου

Μπορείς εύκολα να δώσεις μια απάντηση στο ερώτημα «πού βλέπω την αντικειμενική αξία του ακινήτου μου;», καθώς το ΥΠΟΙΚ έχει μεριμνήσει για αυτό. Ειδικότερα, την αντικειμενική αξία του ακίνητού μπορείς να τη βρεις χρησιμοποιώντας την εφαρμογή valuemaps.gov.gr.

Τα βήματα είναι:

• Μπες στο valuemaps.gov.gr
• Γράψε τη διεύθυνση του ακίνητού σου στο αντίστοιχο πλαίσιο πάνω αριστερά
• Κάνε κλικ στον χάρτη για να δεις στο πλαίσιο που εμφανίζεται την τιμή ζώνης του ακινήτου σου
• Άνοιξε την εφαρμογή υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, κάνοντας κλικ πάνω δεξιά στο σύμβολο του «€»
• Συμπλήρωσε στο πλαίσιο στα δεξιά στην κατηγορία ακινήτου «ΚΑΤΟΙΚΙΑ (Ε1)» - Η Α. «Τιμή Εκκίνησης (Τιμή Ζώνης)» συμπληρώνεται αυτόματα
• Συμπλήρωσε τα στοιχεία: «Β. Συντελεστής Πρόσοψης», «Γ. Συντελεστής Ορόφου και Εμπορικότητας»
• Συμπλήρωσε την «Δ. Επιφάνεια (σε τ.μ.)» και ο «Ε. Συντελεστής Επιφάνειας» εμφανίζεται αυτόματα
• Αν το πλάτος των εξωτερικών τοίχων του ακινήτου είναι μεγαλύτερο ή ίσο των 0,50 μέτρων κάνε κλικ στο αντίστοιχο κουτάκι
• Στο πλαίσιο «ΣΤ. Συντελεστής Παλαιότητας» γράψε το έτος κατασκευής - Τα χρόνια παλαιότητας συμπληρώνονται αυτόματα
• Επίλεξε πιθανές ειδικές συνθήκες στο πλαίσιο «Ζ. Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών»
• Στο πλαίσιο «Η. Συντελεστής Αποπεράτωσης» συμπλήρωσε τον ΣΑΟ και την Κατάσταση Αποπεράτωσης
• Στο πεδίο «Θ. Συντελεστής Τρόπου Κατασκευής» επίλεξε τον τρόπο κατασκευής του ακινήτου
• Συμπλήρωσε τυχόν εξοπλισμό που συντρέχει στην επιλογή «Ι. Συντελεστής Εξοπλισμού»
• Κάνε κλικ στον «ΙΑ. Συντελεστής Συνιδιοκτησίας», εάν το ακίνητο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε περισσότερα από ένα πρόσωπα
• Αποθήκευσε τα αποτελέσματα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας πατώντας «Εξαγωγή σε Αρχείο» (Pdf αρχείο ή φύλλο Excel)

Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας πραγματοποιείται με τον πολλαπλασιασμό ορισμένων συντελεστών και παραγόντων που σχετίζονται με το εκάστοτε ακίνητο.

Μάλιστα, ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου εξαρτάται από τους εξής παράγοντες/συντελεστές:

• Τιμή Ζώνης/Εκκίνησης
• Αριθμός προσόψεων του ακινήτου
• Όροφος
• Εμπορικότητα του δρόμου
• Επιφάνεια κύριων χώρων του ακινήτου
• Πλάτος των εξωτερικών τοίχων
• Έτος κατασκευής
• Υλικά κατασκευής (Συντελεστής τρόπου κατασκευής)
• Ειδικές συνθήκες, όπως ζημιές από φυσικές καταστροφές
• ΣΑΟ/ΣΔ, Στάδιο αποπεράτωσης
• Επιφάνεια του οικοπέδου που αξιοποιείται
• Συνολική επιφάνεια του οικοπέδου που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο
• Κεντρική θέρμανση και ανελκυστήρες
• Συνιδιοκτησία

Ορισμένοι συντελεστές, οι οποίοι είναι απαραίτητοι για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, δεν είναι εύκολο να βρεθούν, δυσκολεύοντας τη διαδικασία. Για αυτό το λόγο, σε κάθε περίπτωση, εάν ενδιαφέρεσαι να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία, για να κάνεις μεταβίβαση ή πώληση σπιτιού ή άλλου ακινήτου, συμβουλεύσου πρώτα έναν ειδικό (λ.χ. συμβολαιογράφο).

1. Τίτλος ιδιοκτησίας
2. Οικοδομική Άδεια
3. Τοπογραφικό Διάγραμμα
4. Έγγραφο Περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου (για τις περιπτώσεις που υπάρχουν αυθαιρεσίες στο ακίνητο)
5. Βεβαίωση μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
7. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ)
8. Φορολογική ενημερώτητα ιδιοκτήτης
9. Ασφαλιστική ενημερώτητα ιδιοκτήτη
10. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
11. Βεβαίωση περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)
12. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου
13. Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας/γονικής παροχής/δωρεάς
14. Αντίγραφο της ταυτότητας του αγοραστή και του πωλητή, ΑΦΜ, ΔΟΥ

Συμπέρασμα - Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου

Η γραφειοκρατία της μεταβίβασης ακινήτου μπορεί να δυσκολέψει την ομαλή έκμβαση της διαδικασίας μεταβίβασης. Η σωστή ενημέρωση για τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και η προκαταβολική προετοιμασία, θα σου γλιτώσουν πολύτιμο χρόνο και κόπο.

Αν σκοπεύεις να πουλήσεις το ακίνητο σου, σου προτείνουμε να συμβουλευτείς ένα συμβολαιογράφο και ένα μηχανικό. Έτσι μπορείς να ενημερωθείς έγκυρα για τις ενέργειες που πρέπει να ακολουθήσεις. Προσπάθησε να συγκεντρώσεις τα απαραίτητα έγγραφα το συντομότερο δυνατό για να εξασφαλίσεις την τεχνική και νομική καταλληλότητα του ακινήτου σου. Όσο πιο άμεσα συλλέξεις τα δικαιολογητικά, τόσο πιο σύντομα θα καταφέρεις τη μεταβίβαση του ακινήτου σου.

Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επομένου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίηση της.

Παραδείγματα:

• Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 1 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.
• Ημερομηνία έναρξης μίσθωσης 30 Απριλίου: το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 31η Μαΐου.

Αν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου και σκοπεύετε να συμμετάσχετε σε διαδικασία μειοδοτικού ή πλειοδοτικού διαγωνισμού με σκοπό να προσφέρετε το ακίνητο σας προς μίσθωση σε κάποιο Δημόσιο Φορέα ή εν γένει ΝΠΔΔ, τότε σας συστήνουμε να συμβουλευτείτε ΕΔΩ  την αναλυτική ενημέρωση της Πομιδά (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων).

Αν είστε ιδιοκτήτης ή/και μισθωτής ακινήτου και σκοπεύετε να επιθυμείτε να εγκαταστήσετε Φορτιστές Ηλεκτρικών Οχημάτων σε υφιστάμενα και νεόδμητα κτίρια, τότε σας συστήνουμε να συμβουλευτείτε ΕΔΩ  την αναλυτική ενημέρωση της Πομιδά (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων).

Εντολή Ανάθεσης

Η Εντολή Ανάθεσης αποτελεί το συμφωνητικό έγγραφο που υπογράφεται μεταξύ των συμβαλλομένων μερών – του ιδιοκτήτη ακινήτου και του κτηματομεσιτικού γραφείου – με το οποίο ο ιδιοκτήτης αναθέτει επίσημα στον κτηματομεσίτη την προώθηση, διαφήμιση και υπόδειξη του ακινήτου του. Σκοπός της εντολής είναι η εξεύρεση κατάλληλου αγοραστή ή μισθωτή για το εν λόγω ακίνητο.

Η εντολή αυτή επισφραγίζει και κατοχυρώνει τη συνεργασία μεταξύ του ιδιοκτήτη και του κτηματομεσίτη, καθορίζοντας τους όρους, τη διάρκεια και τις υποχρεώσεις των δύο μερών κατά τη διάρκεια της μεσιτικής δραστηριότητας.

Εντολή Ανάθεσης Ακινήτου

1. Ορισμός

Η Εντολή Ανάθεσης είναι το έγγραφο συμφωνητικό που συνάπτεται μεταξύ του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και του κτηματομεσιτικού γραφείου (ή του αδειοδοτημένου μεσίτη), με το οποίο ο ιδιοκτήτης αναθέτει στον μεσίτη την προώθηση, διαφήμιση και υπόδειξη του ακινήτου του προς πώληση ή ενοικίαση.

Η εντολή αυτή αποτελεί τη νομική και επαγγελματική βάση της συνεργασίας και κατοχυρώνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των δύο μερών.

2. Είδη Εντολής Ανάθεσης

Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι εντολής:

• Αποκλειστική Εντολή Ανάθεσης:
  Ο ιδιοκτήτης αναθέτει αποκλειστικά σε ένα συγκεκριμένο μεσιτικό γραφείο την προώθηση του ακινήτου. Κατά τη διάρκεια ισχύος της εντολής, απαγορεύεται η διάθεση του ακινήτου από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή από άλλους μεσίτες.
  Η αποκλειστική εντολή παρέχει αυξημένη δέσμευση από την πλευρά του μεσιτικού γραφείου, που συνήθως επενδύει περισσότερο στην προώθηση του ακινήτου.

• Απλή (Μη Αποκλειστική) Εντολή Ανάθεσης:
  Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προωθεί το ακίνητο και μόνος του ή μέσω και άλλων μεσιτικών γραφείων. Ο μεσίτης αμείβεται μόνο εφόσον επιτύχει τη σύναψη συμφωνίας με πελάτη που αυτός έχει υποδείξει.

3. Διάρκεια Ισχύος

Η εντολή ανάθεσης έχει συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος, η οποία καθορίζεται ρητά στο έγγραφο της συμφωνίας. Συνήθως κυμαίνεται από 3 έως 6 μήνες, με δυνατότητα ανανέωσης ή λήξης με κοινή συμφωνία ή με σχετική έγγραφη ειδοποίηση.

4. Υποχρεώσεις των Συμβαλλομένων Μερών

Υποχρεώσεις Μεσιτικού Γραφείου:

• Ανάρτηση και προώθηση του ακινήτου σε κατάλληλα μέσα (π.χ. ιστοσελίδες, έντυπα, δίκτυα συνεργατών).

• Ενημέρωση του ιδιοκτήτη για την πορεία της προώθησης.

• Διενέργεια υποδείξεων του ακινήτου σε ενδιαφερόμενους.

• Τήρηση της εχεμύθειας και της δεοντολογίας.

• Διενέργεια ελέγχων τίτλων ή παροχή καθοδήγησης για την προετοιμασία του ακινήτου προς πώληση/ενοικίαση.

Υποχρεώσεις Ιδιοκτήτη:

• Παροχή αληθών και ακριβών στοιχείων για το ακίνητο.

• Παροχή εγγράφων (π.χ. τίτλοι, ΕΝΦΙΑ, ενεργειακό πιστοποιητικό).

• Συνεργασία κατά την υπόδειξη του ακινήτου.

• Καταβολή μεσιτικής αμοιβής σε περίπτωση επιτυχούς σύναψης σύμβασης με αγοραστή/μισθωτή που υποδείχθηκε από το μεσιτικό γραφείο.

5. Νομική Βάση

Η μεσιτική δραστηριότητα στην Ελλάδα διέπεται από:

• Τον Νόμο 4072/2012 – Άρθρα 197 έως 204 (που καθορίζει τις προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος).

• Τον Κώδικα Δεοντολογίας Μεσιτών Ακινήτων.

• Τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί εντολής (άρθρα 713 επ.).

Σημειώνεται ότι η νόμιμη μεσιτική αμοιβή καθορίζεται κατόπιν συμφωνίας και αναφέρεται ρητά στην εντολή ανάθεσης.

1. Τι είναι η Εντολή Υπόδειξης;

Η Εντολή Υπόδειξης είναι ένα έγγραφο το οποίο υπογράφει ο ενδιαφερόμενος (υποψήφιος αγοραστής ή μισθωτής) κάθε φορά που του παρουσιάζεται/υποδεικνύεται ένα ακίνητο από το μεσιτικό γραφείο.

Πρόκειται για μία σύμβαση, η οποία αποδεικνύει ότι η υπόδειξη πραγματοποιήθηκε από συγκεκριμένο μεσίτη και αφορά συγκεκριμένο ακίνητο, σε ορισμένη ημερομηνία.

2. Σκοπός της Εντολής Υπόδειξης

Η εντολή αυτή:

• Διασφαλίζει τη διαφάνεια της συναλλαγής.

• Πιστοποιεί τη σχέση μεταξύ του ενδιαφερόμενου και του μεσιτικού γραφείου.

• Θέτει τις βάσεις για τυχόν μελλοντική συμφωνία (π.χ. αγοραπωλησία ή μίσθωση).

• Κατοχυρώνει το δικαίωμα του μεσίτη σε μεσιτική αμοιβή, εφόσον η συμφωνία επιτευχθεί με πελάτη που του υποδείχθηκε από αυτόν.

3. Διαδικασία Υπογραφής

Η Εντολή Υπόδειξης υπογράφεται πριν ή κατά τη διάρκεια της επίσκεψης στο ακίνητο και περιλαμβάνει βασικά στοιχεία όπως:

• Τα στοιχεία του ενδιαφερόμενου (ονοματεπώνυμο, διεύθυνση, ΑΦΜ, τηλέφωνο).

• Τα στοιχεία του ακινήτου (διεύθυνση, τύπος, ιδιοκτήτης).

• Ημερομηνία και ώρα υπόδειξης.

• Τα στοιχεία του μεσιτικού γραφείου ή του μεσίτη.

• Δήλωση αποδοχής των όρων συνεργασίας.

4. Τι πρέπει να έχετε μαζί σας

Κατά την υπογραφή της Εντολής Υπόδειξης είναι υποχρεωτική η επίδειξη:

• Αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατηρίου

• (Σε ορισμένες περιπτώσεις και) ΑΦΜ

Αυτό γίνεται για λόγους νομικής ταυτοποίησης και διασφάλισης της εγκυρότητας της σύμβασης.

5. Νομική Ισχύς

Η Εντολή Υπόδειξης αποτελεί νομικά δεσμευτικό έγγραφο σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία (Ν.4072/2012 & Αστικός Κώδικας). Παρότι δεν αποτελεί συμφωνία αγοραπωλησίας ή μίσθωσης, είναι απαραίτητο έγγραφο για την τεκμηρίωση της μεσιτικής δραστηριότητας.

Η υπογραφή της εντολής δεν συνεπάγεται καμία οικονομική υποχρέωση για τον ενδιαφερόμενο σε εκείνη τη φάση, αλλά κατοχυρώνει το δικαίωμα αμοιβής του μεσίτη σε περίπτωση μελλοντικής συμφωνίας.

Κατά την αγορά ενός ακινήτου, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να λάβει υπόψη του και ορισμένες επιπρόσθετες δαπάνες, πέρα από την αναγραφόμενη τιμή πώλησης. Οι δαπάνες αυτές αυξάνουν την πραγματική αξία της επένδυσης και περιλαμβάνουν:

• Αμοιβή δικηγόρου

• Αμοιβή συμβολαιογράφου

• Αμοιβή κτηματομεσίτη

• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.)

• Φόρος υπέρ Ο.Τ.Α.

• Τέλος Εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο

• Μετεγγραφή προσημείωσης

Οδηγός συμμετοχής:

Εγγραφή στην πλατφόρμα eauction.gr

Η συμμετοχή ξεκινά με την εγγραφή στην πλατφόρμα eauction.gr:

• Υποψήφιος αγοραστής με ελληνικό ΑΦΜ: Η είσοδος γίνεται με τη χρήση των προσωπικών σας κωδικών TaxisNet και λαμβάνετε SMS στο κινητό σας τηλέφωνο ώστε να ενεργοποιηθεί ο λογαριασμός σας.
• Υποψήφιος αγοραστής χωρίς ελληνικό ΑΦΜ: Εάν δε διαθέτετε ελληνικό ΑΦΜ, το πρώτο βήμα για την εγγραφή στο eauction είναι η επιλογή ενός πλειστηριασμού. Κατόπιν, καλείστε να συμπληρώσετε τα στοιχεία σας και να εγγραφείτε ως φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Για να ολοκληρωθεί η εγγραφή σας, θα πρέπει να εγκριθεί από τον αρμόδιο Υπάλληλο Πλειστηριασμού και λαμβάνετε σχετικό ενημερωτικό email. Τέλος, για την ενεργοποίηση του λογαριασμού σας, απαιτείται επιβεβαίωση του κινητού σας μέσω SMS.

Αίτηση συμμετοχής στο eauction.gr

Για να μπορέσετε να συμμετάσχετε σε έναν πλειστηριασμό απαιτούνται:

• Υποβολή Αίτησης Συμμετοχής: Για την υποβολή της αίτησης, στο κάτω μέρος της σελίδας των στοιχείων του πλειστηριασμού υπάρχει το κουμπί “Αίτηση Συμμετοχής”. Με την υποβολή της αίτησης, εμφανίζεται το πεδίο Κατάσταση Αίτησης “Σε εκκρεμότητα έγκρισης από τον Υπ. Πλειστηριασμού”. Έχετε δυνατότητα ακύρωσης της αίτησης πριν την εγκρίνει ο αρμόδιος συμβολαιογράφος.
• Πληρωμή εγγύησης: Θα πρέπει να καταθέσετε το ποσό της εγγύησης συμμετοχής, το οποίο αντιστοιχεί στο 30% της τιμής εκκίνησης, στον τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου - (η εγγύηση αυτή σας επιστρέφεται εάν μετά το πέρας της διαδικασίας πλειστηριασμού δεν είστε ο νικητής).
• Υποβολή απαραίτητων δικαιολογητικών: Βεβαιωθείτε ότι έχετε ανεβάσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα στην πλατφόρμα πριν την προθεσμία.
• Το χρονικό περιθώριο εκπλήρωσης των παραπάνω υποχρεώσεων ορίζεται έως τρεις πλήρεις εργάσιμες ημέρες πριν από την ημέρα του πλειστηριασμού (για παράδειγμα για πλειστηριασμούς που πρόκειται να διεξαχθούν την Τετάρτη, θα πρέπει η αίτηση και η πληρωμή του ποσού εγγύησης να γίνει μέχρι και την προηγούμενη Παρασκευή στις 15.00).

Διενέργεια πλειστηριασμού

Αν εγκριθεί η αίτηση συμμετοχής σας, θα μπορείτε να συμμετάσχετε στον πλειστηριασμό. Σημειώνεται ότι η συμμετοχή, μπορεί να εγκριθεί από τον Υπάλληλο Πλειστηριασμού έως τις 17:00 της προηγούμενης από τον πλειστηριασμό ημέρας.

Την ημέρα διενέργειας του πλειστηριασμού θα πρέπει να συνδεθείτε στην πλατφόρμα και να επιλέξετε τον πλειστηριασμό που σας ενδιαφέρει. Όταν ξεκινήσει η διενέργεια πλειστηριασμού η κατάστασή του ενημερώνεται σε «ανοιχτός» και μπορείτε να υποβάλετε προσφορές.

• Υποβολή προσφορών: Προσφέρετε το ποσό που επιθυμείτε, λαμβάνοντας υπόψη τον προϋπολογισμό σας. Η πλατφόρμα εμφανίζει σε πραγματικό χρόνο την τρέχουσα υψηλότερη προσφορά.
• Κατάταξη: Με βάση τις προσφορές που έχουν γίνει, λαμβάνετε την αντίστοιχη θέση στη σειρά κατάταξης.
• Χρονική Διάρκεια πλειστηριασμού: Η χρονική διάρκεια ενός ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ακινήτου καθορίζεται από τον νόμο και τις ισχύουσες διατάξεις. Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί ακινήτων διενεργούνται μόνο Τετάρτη, Πέμπτη και Παρασκευή, με εκκίνηση στις 10:00 π.μ. ή στις 14:00 μ.μ. Η διάρκεια των πλειστηριασμών είναι τυπικά 2 ώρες (για νέα προγράμματα πλειστηριασμών).
• Παρατάσεις: Εάν κατά το τελευταίο λεπτό της αρχικά ορισθείσας διάρκειας του πλειστηριασμού υποβληθεί προσφορά, δίδεται αυτόματη παράταση πέντε (5) λεπτών. Μπορούν να δοθούν έως 12 πεντάλεπτες παρατάσεις (συνολικά 1 ώρα). Για παράδειγμα αν ένας πλειστηριασμός είναι να ολοκληρωθεί στις 12.00 και ένας συμμετέχοντας τοποθετήσει έγκυρη προσφορά στις 11.59 και 25’’, τότε ο πλειστηριασμός θα πάρει παράταση μέχρι και τις 12.05.

Χρήσιμες Συμβουλές:

• Προστασία υπερβολικής προσφοράς: Ενεργοποιήστε την προστασία υπερβολικής προσφοράς, για να έχετε καλύτερο έλεγχο των προσφορών σας. Έτσι, το σύστημα σας προστατεύει από τον κίνδυνο να υποβάλετε προσφορά που ξεπερνά το διπλάσιο της τρέχουσας τιμής ή της τιμής της προηγούμενης προσφοράς σας.
• Ενεργοποίηση βοήθειας: Ενεργοποιήστε τη βοήθεια, η οποία θα εμφανίζει επεξηγήσεις σε όλα τα στάδια της διαδικασίας πλειστηριασμού.
• Προσοχή καθ’ όλη τη διάρκεια: Ο πλειστηριασμός είναι μια διαδικασία που απαιτεί υπομονή και προσοχή. Κάντε τις προσφορές σας προσεκτικά εξετάζοντας συνεχώς την κατάσταση του πλειστηριασμού, την τιμή τελευταίας προσφοράς, την κατάταξή σας και τον χρόνο που απομένει.

Ολοκλήρωση διαδικασίας πλειστηριασμού

Κατά την λήξη της διαδικασίας υποβολής προσφορών, μπορείτε να δείτε την κατάταξή σας στο σύστημα του eauction. Μετά την ολοκλήρωση της διενέργειας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, δεν μπορείτε να υποβάλλετε νέες προσφορές και η κατάταξη που εμφανίζεται στην οθόνη σας είναι η τελική για τον πλειστηριασμό. Ο πλειοδότης με την υψηλότερη προσφορά εμφανίζεται ως 1^ος στην κατάταξη είναι ο νικητής.

• Εφόσον ένας πλειστηριασμός δεν ολοκληρωθεί λόγω έλλειψης συμμετοχής (άγονος), προβλέπεται επαναληπτική διαδικασία.
• Αν και ο δεύτερος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, τότε, κατά τον τρίτο πλειστηριασμό, η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) μειώνεται αυτόματα κατά 20%.
• Σε περίπτωση που και ο τρίτος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, τότε, κατά τον τέταρτο πλειστηριασμό, η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) μειώνεται περαιτέρω, φτάνοντας συνολικά σε μείωση 35% από την αρχική τιμή. 

Παράδειγμα:

Ένα ακίνητο με τιμή εκκίνησης 1.000.000€, αν για δύο φορές ο πλειστηριασμός βγει άγονος, τότε, στην τρίτη προσπάθεια πλειστηριασμού η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) θα μειωθεί στις 800.000€, ενώ αν υπάρξει και τρίτος άγονος πλειστηριασμός, τότε, στην τέταρτη προσπάθεια πλειστηριασμού η η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) θα μειωθέι επιπλέον στις 650.000€.

Πώς μειώνεται η τιμή του πλειστηριασμού;

Οι μειώσεις αυτές εφαρμόζονται αυτόματα και δεν απαιτείται παρέμβαση από τα δικαστήρια ή άλλες αρχές.

Στόχος του μηχανισμού αυτού είναι να προσαρμόζονται οι τιμές στις συνθήκες της αγοράς και να διευκολύνεται η ολοκλήρωση του πλειστηριασμού. 

Ο πλειστηριασμός ολοκληρώνεται με την κατακύρωση του ακινήτου στον υπερθεματιστή (νικητή) και η διαδικασία συνεχίζεται με μερικά ακόμα στάδια για να ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου. Παρακάτω θα βρείτε τα βασικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε μετά τη συμμετοχή σας στον πλειστηριασμό.

1. Πληρωμή Πλειστηριάσματος και λοιπών εξόδων

Αν έχετε κερδίσει τον πλειστηριασμό, το επόμενο βήμα είναι να ολοκληρώσετε τη διαδικασία πληρωμής:

• Εξόφληση του υπολοίπου ποσού: Για να ολοκληρωθεί η αγορά θα πρέπει να καταθέσετε το υπόλοιπο ποσό της προσφοράς σας (εκτός από την προκαταβολή που έχει ήδη κατατεθεί ως εγγύηση). Η κατάθεση αυτή πρέπει να γίνει έως δέκα (10) εργάσιμες ημέρες μετά τον πλειστηριασμό.
• Τέλος χρήσης eauction: Ο υπερθεματιστής (νικητής) του πλειστηριασμού (και μόνο αυτός) οφείλει να πληρώσει το τέλος χρήσης της ηλεκτρονικής πλατφόρμας διενέργειας (350€ ή 100€ ανάλογα με την τιμή πρώτης προσφοράς του πλειστηριασμού).
• Πληρωμή άλλων εξόδων: Θα πρέπει να λάβετε υπόψιν ότι στην απόκτηση από πλειστηριασμό πρέπει να προστεθούν και όλα τα έξοδα που βαρύνουν μια μεταβίβαση ακινήτου, ανεξαρτήτως τρόπου απόκτησής του, όπως ο φόρος μεταβίβασης (ΦΜΑ), η αμοιβή του συμβολαιογράφου και η αμοιβή δικηγόρου (αν υπάρχει).

1. Έκθεση κατακύρωσης

Μετά το πέρας της διαδικασίας υποβολής πλειοδοτικών προσφορών, ανακοινώνεται το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού και όλοι οι συμμετέχοντες ενημερώνονται σχετικά.  Ο αρμόδιος συμβολαιογράφος συντάσσει την έκθεση κατακύρωσης (έκθεση πλειστηριασμού), στην οποία καταγράφονται όλες οι προσφορές και ορίζεται ο υπερθεματιστής.

Περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης: Η περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης αποτελεί το νόμιμο τίτλο και από τη μεταγραφή του μετατίθεται η κυριότητα του ακινήτου στον υπερθεματιστή. Η καταβολή του πλειστηριάσματος είναι απαραίτητη για τη μεταγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ακινήτου.

1. Μεταγραφή ακινήτου στο Κτηματολόγιο

Το τελευταίο βήμα για την ολοκλήρωση μεταβίβασης του ακινήτου είναι η μεταγραφή της συμβολαιογραφικής πράξης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο.

• Διαδικασία μεταγραφής: Με τη μεταγραφή στο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο ενημερώνονται οι αντίστοιχες υπηρεσίες για τον νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου και ολοκληρώνεται η μεταβίβαση.
• Πληρωμή Τέλους Κτηματογράφησης: Θα πρέπει να καταβληθεί το πάγιο τέλος κτηματογράφησης, το οποίο διαμορφώνεται ανά δικαίωμα, και μπορεί να διαφέρει ανάλογα με τη θέση, το είδος και το πλήθος των ιδιοκτησιών. Το αναλογικό τέλος υπολογίζεται επί του ποσού της συναλλαγής.

1. Απόδοση του Ακινήτου

Μετά την ολοκλήρωση της μεταγραφής, ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εισέλθει στο ακίνητο. Η όλη διαδικασία της απόδοσης του ακινήτου στον νέο ιδιοκτήτη γίνεται σε συνεργασία με δικηγόρο και δικαστικό επιμελητή.

Συμπέρασμα

Η διαδικασία απόκτησης ακινήτου μέσω πλειστηριασμού απαιτεί προσεκτικό χειρισμό και ορθή διεκπεραίωση οικονομικών και νομικών υποχρεώσεων. Η έγκαιρη πληρωμή του πλειστηριάσματος και των σχετικών εξόδων είναι κρίσιμη, καθώς η μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια του ακινήτου. Επιπλέον, η μεταγραφή της ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο εξασφαλίζει τη νόμιμη κατοχύρωση του νέου ιδιοκτήτη. Συνεπώς, η σωστή καθοδήγηση από νομικούς και τεχνικούς συμβούλους είναι απαραίτητη για την αποφυγή καθυστερήσεων ή επιπλοκών.

Υπό το νέο νομοθετικό καθεστώς (Ιανουάριος του 2022 κι έπειτα) σύμφωνα με το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ., η μίσθωση, είτε αστική είτε εμπορική, μπορεί να καταγγελθεί και να λυθεί μετά την πάροδο 6 μηνών, εάν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή 2 μηνών εάν δεν υφίσταται έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Άρα ουσιατικά, μετά την πάροδο των αντίστοιχων προθεσμιών (6 ή 2 μηνών), ο νέος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και να απαιτήσει την απόδοση του ακινήτου (έξωση), σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Κ.Πολ.Δ.

Προϋπόθεση για την καταγγελία είναι να έχει προηγηθεί η μεταγραφή ή καταχώριση της μεταβίβασης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.

Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεται να συμβουλευτείτε τον νομικό σας σύμβουλο για να σας ενημερώσει αναλυτικά, διότι υπάρχουν και εξαιρέσεις (π.χ. ο μισθωτής ανήκει σε ευάλωτη κοινωνική ομάδα).

Μεσιτική Αμοιβή:

Η αμοιβή του γραφείου μας είναι διαφανής και σαφής:

• Για ενοικιάσεις: 1 (ένα) μηνιαίο μίσθωμα

• Για πωλήσεις: 2% (δύο τοις εκατό) της αξίας αγοράς
  (πλέον ΦΠΑ 24%)

Η αμοιβή αυτή περιλαμβάνει μια ολοκληρωμένη σειρά εξειδικευμένων υπηρεσιών που εξασφαλίζουν την επιτυχή και ασφαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής σας.

Οι υπηρεσίες μας περιλαμβάνουν:

1. Εύρεση του Ιδανικού Ακινήτου
Αναζητούμε και εντοπίζουμε το ακίνητο που ανταποκρίνεται πλήρως στις ανάγκες και προτιμήσεις σας.

2. Άμεση Πρόσβαση στους Ιδιοκτήτες και τα Ακίνητα
Εξασφαλίζουμε άμεση επικοινωνία με τους ιδιοκτήτες, μειώνοντας την ανασφάλεια και επιταχύνοντας τη διαδικασία.

3. Διαπραγματευτικές Ικανότητες
Με πολυετή εμπειρία και εξειδίκευση, διασφαλίζουμε τις καλύτερες οικονομικές συνθήκες για εσάς.

4. Συμβουλευτικές Υπηρεσίες
Σας καθοδηγούμε σε κάθε βήμα, παρέχοντας πρακτικές και νομικές συμβουλές για ασφαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής.

5. Διαπραγμάτευση Όρων
Αναλαμβάνουμε τη διαπραγμάτευση όλων των όρων της συμφωνίας, από το τίμημα έως τις υπόλοιπες συμβατικές υποχρεώσεις.

6. Ολοκληρωμένος Συντονισμός
Συντονίζουμε όλες τις ενέργειες, από την αρχική υπόδειξη του ακινήτου έως την υπογραφή του συμβολαίου.

7. Συνοδεία σε Όλη τη Διαδικασία
Ο συνεργάτης μας βρίσκεται δίπλα σας σε κάθε βήμα, εξασφαλίζοντας ομαλή και ασφαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Η συνεργασία μας δεν περιορίζεται μόνο στην εύρεση του ακινήτου. Είμαστε δίπλα σας σε όλη τη διαδικασία, διασφαλίζοντας ότι η αγορά ή η ενοικίαση θα γίνει με τους καλύτερους όρους και χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις.